黄奇帆的预言:90%的地产商熬不过10年

法制在线 2022年3月18日00:11:30
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来源| 大猫财经
黄奇帆的预言:90%的地产商熬不过10年

作者| 猫哥

中国到底有多少家开发商呢?

多如牛毛。

根据黄奇帆的说法,独立法人的房产公司有9万个,这个数字意味着,9亿的城市人口中,每1万人对应一家房产公司。

黄奇帆的预言:90%的地产商熬不过10年

而同样作为房地产大国的美国,开发商法人不超过500家,中国的开发商加起来,比全世界的开发商还要多。

中国到底有多少房企合适?

黄奇帆的观点是,我们不对标美国的“500家”,未来10年,有“1万个不得了了”,这个数字意味着,未来90%的房企公司将走向历史,影响还是很大的。

黄奇帆对房地产行业的发言,一直比较受关注,8万多房地产公司将消失,其实是包含在其对未来房地产公司发展的新常态的预测中的。

什么新常态呢?

低负债,现在的总负债率80%-90%,未来可能是50%-40%;高地价拿地、创造库存会收敛,转而按市场需求结构性地开发;房地产商的跨界行动会少了,他们学会“不再胡闹”;乱设置子公司的行为将得到遏制;盖房、卖房更加理智,住宅、商业、租赁的比例更均衡。

每一条来讲,都是冲着遏制房企扩张来的,负债、囤地、库存,这些都是以前房企扩张的利器,但到了现在,这些又成为房企迅速进入危机的杀器。

所以,现在也是房地产不得不面对的阵痛期,苦日子还会持续很长时间。

近几年,房企的暴雷就不断,房企的破产就一直在进行着,此前主要是以地方中小房企为主,进入2022年,新的房企暴雷还在不断涌现。

前有闽系房企阳光城陷入债务问题,最近另一千亿房企龙光地产也陷入到债务漩涡,出现了股债双杀的局面,40多亿的美元债面临违约风险,市场上的抛售情绪很浓,龙光地产也很危险,而这种危险,也是对ICU里房企的复制。

而今年下半年才是房地产的还债高峰,当现在的市场,难言乐观。

当下的市场,不少人把房企分为违约的和即将违约的,虽然有点戏谑成分,但确实很多地产公司的现实。

不少房企需要在面对现金流问题的同时,还是面对信用危机,违约让不少房企的美元债跌跌不休,评级机构也都下调了房企的信用评级。

信用崩盘,现金流可能也就保不住了,这个阵痛比想象中的还要痛。

百强房企的破产新闻已经不算新鲜事了,大房企旗下还有数十上百的子公司,一荣俱荣,一损俱损,自然房企的数量上,是要减少的。

没钱,撑不下去了,自然就没了。

市场行情不好,局面就更惨一点。

房企的销售的低迷,基本上已经公开化了。

克而瑞的数据显示,2月份的百强房企实现了4015.8亿的销售操盘金额,环比下降23.5%,同比下降47.2%,虽然叠加了春节因素,但是降幅太大,后市仍不乐观。

在央行2月份的金融统计数据里,有一项数据的变动很厉害,人民币信贷单月增加1.23万亿,同比少增1258亿,主要的拖累是住户贷款,这里面影响最大的是中长期贷款,减少了459亿。

中长期贷款主要是房贷按揭,也就是说贷款买房的少了,虽然459亿跟万亿比起来不算多,但是这是自2007年以来,首次出现减少,可见现在的买房意愿。

房住不炒,真实的需求暴露,其实也还真就不需要那么多房企。

如果真的有8万多的房企没了,房地产会崩盘吗?

也不会。

在黄的设想里面,房企应该会软着陆,企业的“消失”模式的理想状态是重组而非破产:

有能力的房企的自我重组;优质的房企进行兼并;国有资本对优质房企入股;地方政府对房企的土地折价回购;对房企的一些房子进行回购并改造,成为政府的租赁用房等。

去年开始,一些大型房企就已经开始对自己的内部框架上动手,精简总部的同时,区域公司也开始合并,祥生、建业、世茂、建发、中梁等开始主动收缩战线了,一些相近的区域公司被合并,一些地方跨区整合,有房企在去年底将106个区域公司缩减到了65个,用砍掉一半的公司,来做内部的资源整合。

主动收缩,比被动收缩,还是要强一点的。

其实,各类的调控政策的主要目的,也都是稳字当先。

房地产占GDP的7%,比重不低;居民的60-70%的资产是房产;上万亿的房贷,房地产已经是名副其实的类金融机构;地产一歇,上下游的工业产业服务业又互相影响。

暴涨暴跌的代价,谁也承受不起:

暴涨:GDP涨了,有房的乐呵了,但是没买房更难了;

暴跌:GDP没了、资产缩水了、断供让金融机构也扛不住、涉房消费更别提了。

对于居民来讲,房产资产别说暴跌了,就是资产轻微缩水,就很难受了,为啥打砸售楼处呢,不就是房产贬值带来的浮亏,让人受不了嘛。

所以各个下跌的城市也很紧张,又开始嚷嚷着去库存了,调控又要转向救市,加码的也不少。

比如郑州新市长上任就出来喊话,月内多次调控,先是降房贷利率,取消“认房认贷”,最后干脆祭出了调控大招——“棚改货币化安置”,意图也很明显,就是挽救颓势的房地产业。

未来房价会怎样呢?

无论如何,想靠房地产暴富的时代真的已经过去了。

在黄的预判中,未来10年,建设量会逐年下降,暴涨肯定已经不可能了,但房价不一定不涨,即使上涨,房价的上涨幅度也会低于GDP增长率。

啥概念呢?

2022年预期的GDP增速是5.5%,那么对于开发商而言,这个涨幅能够跑赢资金成本的上涨幅度吗?对于个人而言,这个涨幅虽然能跑赢银行存款利率,但是跑赢通胀估计也够呛,鉴于现在分化这么严重,能够押中上涨地段的概率,似乎也不容易。

靠囤房暴富,都放弃幻想吧。

而在现实世界里面,还有一出惨剧就是房地产理财。

很多地产人都买了自家公司的理财产品,多数套牢了,债券、信托违约的更是一大把,无论是私募还是公募,房地产系的理财早就被这些扩张的房地产干废了。

所以,对于个人而言,还是得认清形势:

1、短期套利看个人能力,但是长期来讲,一些非核心城市的非核心地段迟早是负资产,这类的教训已经很多了;

2、刚需何时买都不算晚;

3、国资的优势开始展现出来了,现在地王虽然已经很难出现了,但是大资金的地块,基本上掌握在国企的手中,而一些暴雷房企的资产,接盘的和传闻接盘的,首推国企。

所以,挑开发商的过程中,实力和背景,参考价值很大。

4、房企在保现金流,个人的现金流同样重要。

对于多数城市的老百姓来说,现在的钱,还是握在手里更踏实。

法制在线
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