广东湛江:坡头区新塘花园项目时隔20多年将再次复工

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广东湛江:坡头区新塘花园项目时隔20多年将再次复工

时隔20余年,湛江市坡头区广东湛江粤西华侨房地产开发公司第二分公司(现湛江市加碧房地产有限公司)开发的“新塘花园”项目即将重新复工。近日,湛江市加碧房地产有限公司在原新塘花园项目地址所在地万屋村举行重阳敬老活动,并借此宣告停工20余年的新塘花园项目复工。

广东湛江:坡头区新塘花园项目时隔20多年将再次复工

新塘花园项目的复工对于陈真荣来说意味着20多年维权之路的“胜利”。陈真荣告诉记者,新塘花园项目从1995年立项,开工,停工,直到复工,历时将近20年,公司也因此游走在破产的边缘。今日,新塘项目将复工,对于我来说是法制的胜利,也是我20多的夙愿。

陈真荣,湛江市加碧房地产有限公司法人代表,香港特别行政区居民,祖籍湛江坡头区。

 

投资:

改革开放 回乡投资遭遇罗生门

1993年,湛江市百业待兴,为促进经济发展。湛江市坡头区政府决定去香港进行招商引资,经过多方洽谈,港商陈真荣决定响应国家号召回乡投资。后经湛江市坡头区相关部门批复,项目名称为“新塘花园项目”,选址在万屋村大林,征用三百亩土地开发该项目。

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同年3月,为配合项目开发,广东湛江粤西华侨房地产开发公司第二分公司(以下简称“华侨第二公司”)注册登记成立,经济性质为全民所有制,陈真荣作为该公司负责人,挂靠粤西总公司作为下属单位。

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陈真荣(中)与广东湛江粵西华侨房地产开发公司原法定代表人陈济(右)、原公司经理(左)一起接受媒体采访。

但因当时特殊的招商政策和营商环境所限,广东湛江粵西华侨房地产开发公司第二分公司只能挂靠于当时的广东湛江粤西华侨房地产开发公司,并以广东湛江粤西华侨房地产开发公司的名义来办理新塘花园(万屋村)项目开发手续,履行国土出让合同的权利及债权债务全部由华侨第二公司承担。

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广东湛江粵西华侨房地产开发公司原法定代表人陈济在现场接受采访时指出陈真荣所讲的都是事实。

1994年5月18日,广东湛江粵西华侨房地产开发公司第二分公司名称变更为湛江粤西华侨房地产开发总公司第二公司,经湛江市工商局坡头分局核发了《企业法人营业执照》。

1994年5月30日,粤西华侨公司出具《证明书》《声明书》,证明其与坡头区麻登管理区林田砘村、新塘花园(万屋村)、响水洞村签订的征地合同项目开发等手续,均由其属下的独立法人华侨第二公司办理。

项目开发期间,经湛江市计委批复新塘花园项目开工许可证。在政府的配合下,公司下乡征用土地,一块地办了一半手续,农民的补偿赔偿全部补偿完毕。

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20多年前项目牌坊相片,现在已破坏

1995年年底,正式召开开工典礼仪式,陈真荣相继投资几千万搞好项目的“三通一平”。 1996年的台风令他公司经济严重损失,之后区政府综合处理办公室叫停工,讲土地与村民存在争议及土地纠纷等原因,致使工程项目停止,一拖近20多年。

2008年7月23日,粤西华侨总公司向坡头区国有资产经营公司提交了《关于我公司与第二公司脱离隶属关系的请示》,该请示称,湛江粤西华侨房地产开发总公司第二公司成立于1994年3月,是粤西华侨公司属下的一个独立法人单位,同意与其脱离隶属关系。

2008年12月9日,坡头区国有资产经营公司作出《关于广东湛江粤西华侨房地产开发总公司第二公司(陈真荣)征用万屋村及林田坉村土地情况的说明》,指出华侨第二公司一直由陈真荣独资运作,立承担由其投资所产生的资产及债务,独立履行相关权利和义务。1993年以来,陈真荣以粵西华侨公司的名义作征用方,以粤西华侨公司第二公司作为签字方征用了万屋村约300亩土地及林田坉村约50亩土地,上述资产没有在粤西华侨公司帐册上登记,粤西华侨公司亦没有为上述征用土地支付征地款,由陈真荣独立投资产生。

2010年5月10日,万屋村经联社出具《证明》,证明1993年陈真荣一人到村多次召开村民大会,会议内容是征收。清点附着物和赔偿均由陈真荣个人支付,情况属实,予以证明。

2013年12月31日,湛江粤西华侨房地产开发总公司第二公司名称变更登记为湛江市加碧房地产有限公司(以下简称:“加碧公司”)。

2013年11月12日,陈真荣出具《承诺书》,内容为:本公司与主管部门解除挂靠关系前后。本公司财产和财产处置权归属本公司。总公司法定代表人陈济写“情况属实”并签名确认。国资公司盖章同意解除挂靠关系。

企业:

土地“疑云”项目征地被他人公司占用

项目搁浅的同时,湛江粤西华侨房地产第二分公司所征用300多亩土地中的99.855亩却无故被中山中顺广州分公司所占用,并拿到了坡头区政府并颁发了湛坡府国用(1995)字第特26号《国有土地使用证》。

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陈真荣向媒体介绍20多年前开工典礼位置及20多年来的艰难维权之路。

1995年,湛江市坡头区政府隐瞒加碧公司,偷偷将加碧公司的土地登记在了中山中顺公司名下,直到2011年才被加碧公司发现。

陈真荣指出,项目所征用的300亩地,都是坡头区相关部门为开发我我公司的新塘花园项目地,却无缘无故被一家中山的公司所占用,更离奇的对方还拿到了《国有土地使用证》,简直是匪夷所思。

在获悉此事之后,陈真荣于2012年初,一纸诉状将湛江市坡头区人民政府和中山中顺广州分公司告上人民法院。

从此,加碧公司开始了与湛江市坡头区政府、中山中顺公司长达8年的诉讼,案件历经两次发回重审、多级法院审查,最终湛江市中级人民法院作出(2017)粤08行终91号《行政判决书》(见附件11)(2018)粤08行终187号《行政判决书》(见附件12),以颁发该证的行政行为“主要证据不足、违反法定程序,确认违法”为由,撤销了湛坡府国用(2000)字第0200140号《国有土地使用证》。

依据(2013)湛坡法民一初字第63 号民事判决,案中征地合同虽是以仁海公司(原粤西华侨公司)之名签订,但落款处签名盖章均是湛江粤西华侨房地产开发总公司第二公司(湛江市加碧房地产有限公司前身)及其负责人陈真荣,且后来与万屋村联系征地事宜、向万屋村支付征地款、赔偿款等均是湛江粤西华侨房地产开发总公司第二公司(湛江市加碧房地产有限公司前身)或其负责人(后为法定代表人)陈真荣所为。湛江粤西华侨房地产开发总公司第二公司(湛江市加碧房地产有限公司前身)关于以仁海公司(原粤西华侨公司)之名征的万屋村300亩土地的行为为其所为,双方从不存在争议。

同年10月31日,湛江市中级人民法院再次作出判决,坡头区人民在政府颁发湛坡府国用(1995)字特26号《国有土地应使用证》的行政行为,证据不足,违反程序,确认违法。同时,不予支持中顺公司上诉请求,支持原审判决。

中顺公司不服判决,向广东省高级人民法院提起再审。2019年6月27日,判决如下,中顺公司请求撤销二审,依法予以再审证据不足,不予支持。驳回中顺公司广州分公司再审请求。

至此,搁浅了近30年的湛江粤西华侨房地产第二分公司“新塘花园项目”再次迎来复工的曙光。

土地疑云:

土地证违法发放 相关部门遭质疑

新塘项目开发之后,该征用土地一直由加碧公司使用,并在该土地上建有建筑物及种植了树木青苗,上述法院查明的事实及实际使用的事实,都充分证明了加碧公司是坡头区坡头镇新塘管理区万屋村的66570.3平方米土地的实际权属人。

广东湛江:坡头区新塘花园项目时隔20多年将再次复工对于土地使用权无异议,坡头区却将坡头区坡头镇新塘管理区万屋村66570.3平方米土地的被行政机关违法确认至中山市中顺实业总公司广州公司,实属知法犯法。

在经过法院判决之后,加碧公司从2019年底开始向湛江市自然资源局、湛江市坡头区自然资源局、湛江市不动产登记中心申请土地确权,但是确权过程却是一波三折。

陈真荣表示,自从法院作出终审判决之后,我从去年开始往返于资源局等三个部门,办理土地确权的问题,但是遭到了相互推诿。

2020年4月7日,加碧公司递交资料给三个单位要求办证,无果。在加碧公司多次要求下,湛江市自然资源局于5月25日出具了《退件通知》,该通知指出,加碧公司因为该宗地与中山市中顺实业总公司广州分公司提交的确权内容基本一致,属同一宗地。市局于5月12日复函明确该宗地权属应为中山市中顺实业总公司广州分公司。因此加碧公司对该宗地的地籍调查申请不予受理,予以退件。

后来经加碧公司的多次维权信访,湛江市坡头区自然资源局于2020年7月14日出具《关于陈辉(系陈真荣之子)反映问题的答复意见书》,该答复书表述“经核实,加碧公司申请地籍调查宗地四至边界及使用面积中顺公司提交的确权宗地内容基本一致,属于同一宗地。我局对双方提交的确权申请进行了认真的资料核查和现场地籍调查,形成调查报告据实呈报市自然资源局审定。

2020年5月18 日,我局收到市自然资源局复函,明确该宗地权属应为中顺公司,因此,我局于2020年5月25日对加碧公司该宗地的地籍调查申请不予受理并予以退件处理。

2020年6月18日我局收到市自然资源局电话通知,停办中顺公司申请确权登记宗地的地籍调查。

目前,我局已停办中顺公司确权宗地的地籍调查。”尽管在该答复书中表示“已停办中顺公司确权宗地的地籍调查”,但却依然“明确该宗地权属应为中顺公司”,停办的原因仅为“2020年6月18日我局收到市自然资源局电话通知,停办中顺公司申请确权登记宗地的地籍调查”。

据悉,湛江市自然资源局做出5月12日的复函的依据是《关于开发“新塘花园”有关问题的批复》(湛坡国土发【1995】66号)(见附件17)。对于该批复的效力,各级法院均认为争议地块经原湛江市坡头区国土局请示后,原湛江市国土局作出湛地政【1993】208号《关于新塘花园住宅小区建设用地的批复》,从该《批复》的内容可以认定,涉案土地经湛江市人民政府同意,批复由原湛江市坡头区国土局征用涉案土地99.855亩定向出让给“广东湛江粤西华侨房地产开发公司”原湛江市坡头区国土局也在湛坡土发[1993]93号《关于批准新塘花园住宅小区用地的通知》文中明确“未经原批准用地机关办理登记手续,土地使用不准转让,出租或抵押。”

而对于批准用地权限范围,当时的法律及相关规范性文件已予明确,《广东省土地管理实施办法(修正)》规定:“各级人民政府应严格执行年度土地利用计划,非农业使用耕地要控制在年度非农业建设使用耕地控制指标内。

征用土地或划拨、出让土地使用权以及农业用地改为非农业用地的审批权限:省辖市人民政府批准耕地五十亩以下,其他土地一百亩以下。”

本案争讼土地面积为99.855亩,根据该规定,批准用地的权限显然为湛江市人民政府所拥有。

如前所述,涉案土地已经湛江市人民政府同意,批复定向出让给“广东湛江粤西华侨房地产开发公司”使用,但现有证据中没有湛江市人民政府批准同意中顺公司使用涉案土地的相关文件 。

上述法院的认定亦即表明法院认为原湛江市坡头区国土局没有权限同意或变更争议地块的权属,原湛江市坡头区国土局作出的《关于开发“新塘花园”有关问题的批复》(湛坡国土发【1995】66号)不具备同意或变更中顺公司作为争议地块的权属所有人的效力。

中山中顺公司主张对争议地享有权益的所谓最有力证据就是“《以土地抵偿借款协议书》”和“《关于开发“新塘花园”有关问题的批复》”,对于这两份文件,广东省高级人民法院在(2018)粤行申864号《行政裁定书》(见附件20)第12页已作出认定“中顺公司主张被诉《国有土地使用权证》权属来源是《以土地抵偿借款协议书》,但在审理过程中只提供该协议书的复印件未能提供原件,而加碧公司在本案诉讼过程中也一直否定该协议书的真实性,故被诉《国有土地使用证》的权属来源不清。”

由此可见,法院已通过判决认定湛坡国土发【1995】66号文及《以土地抵偿借款协议书》不能作为争议地土地权属来源的依据。

广东湛江:坡头区新塘花园项目时隔20多年将再次复工

后记:

改革开放以来,香港一直是内地最大的直接投资者,一直扮演“走出去”与“引进来”的关键桥梁与窗口角色。改革开放初期,中国首批外资来自香港企业,第一家中外合资企业来自香港,第一家五星级酒店也由香港商人投资。

当时,比邻香港的广东珠江三角洲地区,作为全国改革开放的前沿阵地,香港的企业家窥准时机,第一时间带着资金、技术把制造业北移,从只有一河之隔的深圳开始,向东莞、广州等地区迈进,参与缔造了珠江三角洲的经济奇迹。

港商为中国改革开放发展做出的巨大贡献,希望当地政府本着依法治国的原则,公正公平的处理,还企业一个公道。

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